Обзор рынка ипотеки 2017

Несколько месяцев назад, я сделал предположения по поводу рынка кредита ипотеки и рынка недвижимости (здесь). Эти предположения, базировались на данных по октябрь 2016 года и сейчас, располагая свежими данными по конец февраля, можно продолжить историю и проверить что происходит сегодня на рынке ипотеки.

Несмотря на то, что были предприняты шаги, которые отсрочили кризис банковской системы, банки продолжают вести себя очень осторожно, сокращая выдаваемый кредит путем ужесточения его выдачи. В этой статье, я хочу показать основные показатели рынка ипотеки, которые указывают на некую тенденцию сжатия кредита.

Итак, поехали. 

Проценты продолжают расти

Как я показал раньше, после резкого снижения в 2012-2015 годах, начиная с мая 2015 года, проценты на ипотечные кредиты растут. В последние пару месяцев, можно заметить некое замедление роста процентов, но в целом тенденция роста продолжается. За полгода, банковский процент на ипотеку, в среднем вырос на 6,4%-19,4%.

Больше всего вырос процент на ипотечный кредит, выдаваемый под процент прайм. Если в сентябре 2016 года в среднем можно было получить 1,34%, то в феврале можно было рассчитывать в среднем на 1,6%. В то же время постоянный процент без привязки к индексу цен, вырос меньше остальных на 6,4%. С 4,19% в сентябре, до 4,46% в феврале.

Вложения в недвижимость уменьшаются

Параллельно с ростом процента, 9,3% от всех денег на ипотеки, были выданы для вложения (покупка второй квартиры и выше). К примеру, в сентябре 2016, было инвестировано 11,03% из всех денег, позаимствованных путем ипотечного кредита, а в сентябре 2014 – 18,2%.  

В целом судя по графику, можно предположить, что количество инвестиционных денег за последние полгода не перетерпело значимых изменений. Вложение в инвестиции продолжаются, хотя более медленными темпами чем годом ранее. Если же сравнивать с 2014 годом, то ипотека на вложения, сократилась вдвое. 

Фильтрование клиентов продолжается

Самое важное, это то что банки продолжают снижать количество ипотеки, в которых доля банка от стоимости квартиры, выше чем 60%. Если еще в сентябре 2016, почти 28% от общей суммы ипотечного кредита, финансировали сделки где банк давал в долг 60% и выше от стоимости квартиры, то в феврале это показатель равнялся 25,6%. Кстати в мае 2015 года, этот показатель был равен 36,9%.

Фактически, с мая 2015 года, можно заметить ясный тренд снижения, количества ипотеки на сумму выше 60% от стоимости недвижимости. В феврале месяце было выдано почти на треть меньше ипотеки с 60% от стоимости недвижимости по сравнению с маем 2015. 

Процент на ссуду под залог квартиры растет
Многие родители чтобы помочь своим детям, закладывали свои квартиры и получали необходимую сумму на первый взнос на детей. Так же, некоторые должники, пользовались ссудами под залог квартиры, для погашения долгов.

Средне-взвешенный процент на ссуды под залог дома, за последние 5 лет сильно менялся. С 2012 года (год, когда появилась статистика по процентам), он снижался, а с 2015 года - поднимался.

К примеру в январе 2012 года, средне-взвешенный процент был равен - 4,6%. В мае 2015 - 3,89%, а в феврале 2017 - 5,3%. Динамику, можно увидеть на графике внизу.

Но самое интересное,это то, что начиная с 2012 года, количество денег которое было взято под залог квартиры постоянно снижалось, но в последние пол года снижение замедлилось. К примеру в январе 2012 года, было взято 436,5 миллионов шекелей. В мае 2015 года - 213,5 миллионов шекелей. А в феврале 2017 - 216 миллионов шекелей. Динамику, можно увидеть на графике внизу.

Прямая линия - линия трэнда

Выводы

Я полагаю, что то, что мы видим сегодня, это продолжение кредитного сжатия, при котором банки хотят защитить себя от возможных потерь. Делают они это путем удорожания ссуд и фильтрацией не надежных заемщиков. Сегодня банки тщательно выбирают кому давать деньги и стараются давать меньшие суммы чем раньше.

В целом можно заметить, что инвесторам становится менее выгодно вкладывать в недвижимость. Возможно это обусловлено тем, что процент на ипотеку стал выше чем доходность от вложения в недвижимость (рента/вложение).

Вместе с этим есть довольно интересный момент который касается ссуд под залог квартир. С одной стороны процент на ссуды под залог недвижимости растет, только начиная с 2015 года. Но с другой стороны, можно заметить, что уже с 2012 года банки выдают все меньше и меньше денег под залог квартир. Даже 2012-2015, когда проценты снижались, количество денег выдаваемое под залог недвижимости, снижалось.

Интересен этот момент, тем, что недвижимость с 2012 года сильно поднялась в цене, что означает что под более высокую стоимость недвижимости, можно получить больше денег (до 50% от цены недвижимости). С другой стороны, если эти деньги берут родители для того чтобы помочь детям купить квартиру, чем выше цены, тем больше денег должны брать у банка родители.

На деле же, мы видим что количество займа под залог недвижимости, снижалось с 2012 года, а с 2015 года осталось почти неизменным. И это при том что процент все время рос. На данном этапе у меня нет этому объяснения. Буду рад услышать ваше мнение.

Важно заметить, что статистика вещь ненадежная и что все данные необходимо принимать с достаточной осторожностью.